“一个粉红商人的溃退”

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一次性96.6%的资产负债率、9%的周转速度、64%的内地资产无法提供收入，以新天地模式闻名中国的瑞安系再也无法维持原有的商业模式。 包括恒大、碧桂园在内的新生派住宅企业接手香港地产商的生意，成为维港的主导，新时代开始了。

文施南

他喜欢穿改良版的中服，在社会交流的场合永远展现出迷人的笑容。 香港特区财政司司长梁锦松给他起外号叫“上海大叔”，但房地产商同行称他为“粉红色大亨”。 这样的笑话，当然与这潮汕普宁人氏的历史和中国内地官员粗俗的人脉关系有关。 关于8000英里以外的纽约，更大的名字标签在等着他。 那是拯救特朗普的人，人们说。

5月底，《纽约时报》特别报道称，69岁的罗康瑞再次披上光环。 他与香港新世界集团郑家纯多年前拿到曼哈顿河滨南项目，不让未来美国总统破产的故事，确实方兴未艾。 但是，一些《纽约时报》表示，作为香港瑞安集团的创始人和两家上市公司瑞安房地产( 00272.hk )、瑞安建业( 00983.hk )的实际统治者，罗当初面临着与特朗普一样的麻烦 不断减少的经营现金流和过剩的债务杠杆。 问题是，这次救援人员好像只有他自己。

最新的动作在5月26日深夜的一张公告中明确了。 瑞安房地产方面表示，儿子企业将重庆天地项目79.2%的股权以41.33亿元人民币出售给万科。 整个项目——嘉陵江畔1.2平方公里的巨大城市综合体，包括58万平方米住宅用地、454万平方米商业用地、38.6万平方米商业综合用地，特别是468米，是中国西部排名第一的摩天嘉陵帆影大厦，总估值52.18亿元。

这不是瑞安第一次出售重庆天地项目了。 去年11月底，该企业已开发地块附属公司天地二号楼以24.12亿元的价格向阳光保险集团出售11.95万平方米的办公房产。 有消息称，这并不是全体接收方首次意图入住房屋，之前国资背景的大型机构为预计开发126万平方米的土地储备共估值45亿元。 因为罗康瑞心里没有达到“计数”。

罗瑞的算盘

事实上，14年前就重庆渝中区和化龙桥片区整体开发达成协议时，就瑞安集团是否有足够的能力独自食用引发了争论。

地，当然可以。 作为北邻嘉陵江拥有2公里的江岸线，靠近市中心的最后一张可以完善开发土地，商业价值不容置疑。 重庆方面也有意将其作为新的城市标志，但最终升格为直辖市7年后，这座特大型城市渴望拥有类似上海浦江沿线风貌的坐标。

需要很多钱。 光是搬迁居民就达到1.2万户，在原址难以大量经营的国企、旧住宅，甚至几十年来都无法更新的基础设施，让开发商望而却步。 值得一提的是，作为香港地产界的代表，李嘉诚于1993年进入当地市场，建于后者的大都会广场位于解放碑的核心地带，成为重庆人的时尚风格。 但是，这双眼睛独特、有实力、非常善于囤积土地的华商巨甲，对属于水陆码头要地的化龙桥一点也不感兴趣。

80亿，这是2003年关于开发投入资金的匡算，其中至少三分之一用于土地整治和拆迁安置，启动费用达到6亿元。 来自政府的合作只能尽量减少土地出让金。 有数据显示，这块126万平方米的土地最终只显示921万元的出让价，后续资金只能看入局者的财富技术运营。

罗康瑞，正是那个野心勃勃的人。

普宁商圈，近年来起源于生命的张峻、佳兆业的郭英成等风生水，而港鹰君集团的罗鹰石，是更早涉猎商业江湖的前辈大佬，罗康瑞是其四公子。

关于罗康瑞的崛起，作为“传说”在媒体中广泛流传。 一直没有被父亲看到，去澳大利亚借钱的时候，不得已放弃飞机坐了13天远洋渡轮，回到港口后，只能从百科全书的推销员开始。 之后，由老母亲担保并承诺支付利息，从父亲那里得到10万港元创业经费，最终大量建设香港公屋完成资金积累。 1985年是罗康瑞人生第一个亮点的时候，父亲创立鹰君集团在离海湾之子的总部大楼不远的地方，他投下了一片土地建造了瑞安中心。

但是，丰神是个如玉的罗公子，虽然拥有独立于家族事业版图的上市企业，但他知道父亲的威名、潮汕风俗中幼小有序的继承人轨迹，注定自己做不到百尺竿头。 如果不想成为整天围着码头和渔船争虾的平凡海鸥——就像他最爱的理查德·巴赫写乔纳森的伙伴们一样，北上是必然的选择。 在招商引资旺盛的内地，“知名港商”常常意味着强劲的政策红利和其他人难以获得的商机。

从进入上海建设城市酒店，到以西部为基地开拓水泥事业，与同期港资越来越多将内地视为第二赚钱地不同，那里是罗康瑞的主战场。 瑞安获得水泥王称号一事必须明确表示，在贵州、四川等地的投资对外过亿，但上述公司以越来越多的合资、合营的面孔出现，实际出资额并不大。 关于“大赌注”，1996年取得了上海淮海中路向南太平桥地区的综合开发项目。 1999年1月烧香至2001年6月30日第一期项目竣工者，上海新天地成为罗打开内地房地产市场的烫金名片。

近一半的房子14亿元，蓝灰色砖墙、暗红色门建筑，成为容纳流行餐饮、奢侈品专卖的火炉，与高档办公室、住宅和五星级酒店的纽扣大综合体相匹配，对于伦敦科芬园不知为何物的国民来说，。

上海新天地对于属地2830户拆除的解决，对于城市以前流传的建筑的二次利用和升华，特别是对于辖区内中共大会所的妥善表现，都是加分项。

这可能就是重庆天地诞生的原因。 有名的红岩村正好在这里。 而且，不要忘记，有名的罗此时已经超越前人荣升为全国工商联副主席。 在他的计划中，无论上海、杭州、重庆，包括未来再入手的武汉、佛山，甚至每年以31.88亿元人民币购买的上海虹桥枢纽项目在内，有望有6个天地最终以“中国新天地”的名义分割在香港上市。

高负债率框架

“想飞多快，去哪儿”，老巴赫子孙动人的名言当然很感人，但问题是vincentlo的英文名诠释了他浓厚的艺术家气质。 我们不屑于只囤积土地附加值较大的利润，希望一心创造符合城市气质的标志性建筑群，从而享受源源不断的租金收入。 这一切的前提是瑞安是否拥有强大、可持续的现金储备，或者能否从资本市场不断得到廉价资金的襄助。 不幸的是，2008年金融危机市场停牌时，仅3.5亿美元到期，就有可兑换股票的债券，旗舰银行的房地产股价下跌了9成。 根据法律，罗康瑞几乎听到“破产”的丧钟响起，而此时，他在内地银行有20亿元人民币的资金躺在账上。

与众多港资地产商相比，一度高达96.6%的资产负债率构成瑞安系最大的短板，但罗热衷开发天地项目需要10多年，要获得正收益，花旗上海新天地也在2006年创下净利润。

只能仰面苦笑罗康瑞面临冰火两重天的局面。 这个笼子在一、二线城市黄金地段的大片土地上，但是按照取得土地时的约定，他必须按照“新天地模式”慢慢建设。 例如，必须发掘大内湖作为景观。 另一方面，64%的内地资产无法带来收入，9%的企业资金周转率远远低于20%的行业常数，更何况中国恒大、碧桂园、融创中国等后辈炮制的50%-60%的周转率。

过去，各地聚集了哈丽特市长等宝座上的傲慢客人，但现在必须将“停业”作为缓解资金压力的唯一手段，之后成为了大规模的变化行动。 上海新天地公司1号2号楼以66亿元人民币出售给香港领汇房地产基金，公司3号楼与李锦记提交万科接轨，已经风光不再的水泥业务从未回归法国拉法集团。 但是，分析人士仔细观察到，每次重量级变化，扣除之间的相关贷款和其他财务费用后，瑞安方面的实际收款数与近500亿元资产的现金总数之间的差距不小。 以重庆天地项目为例，14年来瑞安的真实利益也不过14亿元。

股价是最高的晴雨表。 6月2日，瑞安建业每股收1.85港元，比10年前高峰期的32.6港元每股减少94.4%，金融危机时的每股3.18港元也只蒸发了42.8%，8.96亿的企业市值只蒸发了1997年2次上市时的19.8%。 2006年10月向风景市场融资的8.77亿美元瑞安房地产，6月2日1.93元的每股表现也只能支撑154.9亿元的市值，与此前500亿美元的顶点相比同样只能走到2个。

通过大额销售项目，资产负债率大幅下降，与罗康瑞口的“50%-55%”目标相当接近，但734万平方米的内地市场土地储备宣告了一个事实:瑞安联通在中国内地市场失去了中长期竞争力。 我知道中国恒大一家在深圳一地的土地储备将达到1200万平方米。 没有子弹，为什么拉着枪说？

中国新天地的上市大计自然是水中之月，财务安全的代价是没有住宅。 年前4个月，瑞安销售额19.39亿元，同期中国地产三碧桂园、万科和恒大分别达到2041.6亿、1921.7亿和1447.8亿元，排名第四、五的融创中国和龙湖地产也同期提交了638.2亿和600.2亿的成绩单。 简单的比较，瑞安现在只提到碧桂园的0.9%，万科的1%，恒大的1.3%。

如果说近三年内，香港房地产巨头大规模抛售内地资产，其中李嘉诚达到千亿级规模，郑裕彤家族和刘锋雄家族超过500亿规模。 基于越来越多的财产安全和家族内部交班的考虑，许家印等携手参与，购买后者企业或其固定高利息企业的债务，也是一项安全、确保资产长期上涨的财务计划。 单从年以来恒大、碧桂园的3倍和2倍的股价涨幅，以及各2000亿的市值来看，姜真的很难受。 半年内身家从100亿美元迅速上升到220亿美元的徐老板，成为最好的“基金经理”。

总部设在上海北上30年的罗康瑞本没有这样的诉求，瑞安系的崩溃只能说是游戏规则改变之后。 要么是原有商业模式的崩溃，要么只有新一代的红色大亨是这样衣钵的实力玩家。 粉红色，是过渡色。

回香港好吗？ 最新消息显示，中国内地开发商在香港的土地成交总量从2009年的6%激增至年的50%，港埠本土开发商的权重降至22%以下。 也就是说，过去23个月，香港楼市和土地成交的顺利，是江龙给的。 维港上空早就笼罩着晚霞。

看到自己的名字和特朗普一起出现在纽约时报上，罗康瑞觉得23年后，自己其实也需要这么多救助者吗？